用地と電力の制約が新市場への進出を促進する中、データセンターの 需要は続く

東京、2024年4月10日 - グローバル不動産総合サービス会社のクッシュマン・アンド・ウェイクフィールド（グローバル本社：米国イリノイ州シカゴ、日本本社：千代田区永田町、C&W）は、「世界データセンター市場比較レポート2024年版」を発表しました。

日本市場は成熟市場と新興市場の両カテゴリーで他のアジア太平洋地域の市場を上回っています。成熟市場部門では、東京がバージニア、アトランタに次いで世界第3位、ムンバイが第7位、シドニーが第9位となりました。新興市場部門では、大阪が4位、ハイデラバードが8位、バンコクが10位となりました。

今年で発行5年目を迎える2024年版レポートは、データセンター市場を形成する逆風と追い風の急速な変化をより分かりやすく反映するため手法を刷新しています。高いウェイトを占める要素には、電力供給力、用地利用の可能性、市場規模が含まれ、中程度のウェイトを占める要素には、開発パイプライン、用地価格、電力費、クラウドの利用可能性／オペレーターの存在などが含まれます。

本レポートでは、新規参入のオークランド、バタム、ブリスベン、パース、プネー、台北を含むAPACの30市場を対象としています。

アジア太平洋地域のハイライト

シンガポールと香港は、アジア太平洋地域の「成熟市場」トップ10にランクインしていますが、両地域とも用地供給が逼迫しているため、世界ランキングからは脱落しています。近隣のマレーシア（ジョホール州）とインドネシア（バタム島）はシンガポールに地理的に近いという利点があります。 ムンバイ、東京、ジャカルタは、最も急成長している市場としてランキングを急上昇させ、それぞれ吸収量、開発パイプライン、空室率で高得点を獲得しています。新興市場カテゴリーでは、大阪、チェンナイ、ハイデラバードが、近隣のホットスポットである東京とムンバイの高い立地競争から恩恵を受けています。 同レポートによりますと、米州、欧州・中東・アフリカ、アジア太平洋の3地域すべてで、既存の発電容量が2倍以上になると予想されています。アジア太平洋地域では、現在1,060万kWの発電容量が稼動しており、今後5年から7年の間にさらに1,330万kWの発電容量が開発される見込みです。

 クッシュマン・アンド・ウェイクフィールドの マネージング・ディレクター兼アジア太平洋データセンター・アドバイザリー・チーム責任者のヴィヴェック・ダヒヤは、次のように述べています。

「ハイパースケールの動きは、ムンバイ、東京、シドニー、ジャカルタなどの市場で、パイプラインに大きなキャパシティを追加し続けています。他の地域と同様、小規模市場でも関心が高まっています。特に、大阪、ハイデラバード、ジョホール、バンコクなどの新興市場が伸びています。国レベルでは、シンガポールは2024年に中国本土、日本、オーストラリア、インドと並んで1GW以上の稼働容量を持つ市場になる見通しです。」

シンガポール

■ 利用可能な用地が限定的であるため、シンガポールと香港は、世界の成熟市場ランキングのトップ10から外れています。新興市場では、大阪、チェンナイ、ハイデラバード、ジョホールが、高い用地競争がある近隣の東京、ムンバイ、シンガポールとの比較優位性による利益を得ています。

■ ここ数年、シンガポール、ニューヨーク／ニュージャージー、フランクフルト、香港、シリコンバレーなど、多くの主要市場で用地の制約が強まっています。利用可能な用地を求める動きは、昨年、いくつかの追随する市場の台頭につながりました。

■ 伝統的な主要市場である東京、シドニー、香港、シンガポール、北京は、引き続き他の地域の在庫を上回っています。シンガポールと香港は、それぞれ規制や用地の確保という課題に直面しているものの、立地とインフラにより、依然として高い需要があります。

■ ハイパースケールの動きは、パイプラインを大幅に増やし続けています。シンガポール、シドニー、香港などの市場では、稼働容量が1GWの大台に近づいています。

■ 用地に制約のあるシンガポールや香港の主要市場では、価格は高止まりしています。

Speedtest Global Indexの分析結果によりますと、シンガポールや香港などアジア太平洋地域の主要ハブが台頭しています。

■ データセンターの堅調な成長に伴い、シンガポール、シドニー、メルボルン、香港は、強力なインセンティブ構造を持つデータセンター政策を確立しました。

■ シンガポールを含む一部の都市は、データセンターを完全に氾濫原の外に設置することに成功しています。

■ その他の大規模市場も引き続き低税率を享受しており、バージニア州北部の世界最大をはじめ、シンガポールやニュージャージー州北部のデータセンター集積地も、多くの主要データセンター立地よりも低税率を実現しています。

香港

■ ここ数年で、シンガポール、ニューヨーク／ニュージャージー、フランクフルト、香港、シリコンバレーなどの多くの主要市場では、用地が手狭になっています。利用可能な用地を求める動きは、昨年、いくつかの追随する市場の台頭につながりました。

■ 東京、シドニー、香港、シンガポール、北京といった伝統的な主要市場は、引き続き他の地域の在庫を上回っています。シンガポールと香港は、それぞれ規制や用地の確保という課題に直面していますが、立地とインフラにより、依然として非常に魅力的な市場です。

■ 東京、シドニー、香港、シンガポール、北京といった伝統的な主要市場は、引き続き他地域の在庫を上回っています。シンガポールと香港は、それぞれ規制と用地確保の問題に直面していますが、立地とインフラにより、依然として非常に望ましい市場です。

■ ハイパースケーラーの動きは、パイプラインを大幅に増やし続けています。シンガポール、シドニー、香港などの市場では、稼働容量が1GWの大台に近づいています。

■ 用地に制約のあるシンガポールや香港の主要市場では、価格は高止まりしています。

■ Speedtest Global Indexの分析結果によりますと、シンガポールや香港などアジア太平洋地域の主要ハブが台頭しています。

■ データセンターの堅調な成長に伴い、シンガポール、シドニー、メルボルン、香港は強力なインセンティブ構造を持つデータセンター政策を確立しました。

■ 地震リスクが最も低い都市は香港です。

■ 本レポートの前号で述べた通り、対象としている2つの市場には付加価値税も売上税もありません： 香港とポートランドです。香港は世界的な金融・ビジネスの中心地であり、長い歴史を持つプロ・ビジネス政策とそれに伴う強固なデータセンター・セクターを有しています。

インド

■ 新興市場としては、大阪、チェンナイ、ハイデラバード、ジョホールが、高い立地競争を持つ近隣の東京、ムンバイ、シンガポールとの比較優位性による利益を得ています。

■ 新規参入したハイデラバードには、すでに2つのクラウド・サービスが存在しており、クラウド・アクセスが可能なインドのトップ市場として、ムンバイに代わる選択肢を提供しています。

■ APACの二次的市場（主要市場に追随する市場）では、デジタル化とインフラ整備が進んでおり、ムンバイ、ジョホール、バタム、クアラルンプール、バンコク、ホーチミン、マニラなどが成長しています。

■ 世界的なデータセンター・ニーズの継続的な高まりは、かつての二次的市場や三次的市場（主要市場、二次的市場に次ぐ第三次的市場）が急速に拡大するにつれて、開発パイプラインの拡大をもたらしています。フランクフルトの強みがドイツのベルリンやミュンヘンの開発につながったり、インドのムンバイが最初のハブとなってデリー、チェンナイ、ハイデラバード、ベンガルールの成長につながったりするなど、世界のいくつかの国ではすでにこのような動きが見られます。

■ ハイパースケーラーの動きは、ムンバイなどの市場でパイプラインを大幅に増やし続けています。インドは最近、総設備容量が1GWを超え、シンガポール、シドニー、香港などの市場も1GWの大台に近づいています。

■ 本レポートで紹介した65市場のうち、現在37市場が3つの主要なクラウド・サービスをすべて提供しており、そのすべてが将来的に大幅な拡張を計画し、さらなる成長を見込んで用地を取得しています。新規参入したハイデラバードでは、すでに2つのクラウド・サービスが提供されており、ムンバイに代わるクラウド・アクセスを提供するインドのトップ市場となっています。

■ ムンバイを含め、氾濫原から完全に離れた場所にデータセンターを設置することに成功した都市もあり、沿岸部の都市でも綿密な計画によって洪水から離れた場所にデータセンターを建設できることを示しています。

オーストラリア

■ インドは最近、総容量が1GWを超え、シンガポール、シドニー、香港などの市場も1GWの大台に近づいています。

■ データセンターの堅調な成長に伴い、シンガポール、シドニー、メルボルン、香港は強力なインセンティブ構造を持つデータセンター政策を確立しました。さらに、この地域の新興市場も潜在的なインセンティブ構造を検討し始めており、追加的な税制優遇措置とともに自由企業区域政策を採用しているところも多数あります。

■ 本レポートでは、世界の主要市場における最新の再生可能エネルギー比率を反映するため、スコアリングを更新しました。モントリオール、シドニー、オスロ、レイキャビクなど、完全な再生可能電力に取り組んでいる都市にとっては、豊富な水力発電と、このエネルギーを適宜利用できる電力会社があることを意味します。

マレーシア

■ APACの二次的市場では、デジタル化とインフラ整備が進み、ムンバイ、ジョホール、バタム、クアラルンプール、バンコク、ホーチミン、マニラなどが成長しています。

■ 新興市場では、大阪、チェンナイ、ハイデラバード、ジョホールが、近隣の東京、ムンバイ、シンガポールでの高い立地競争から利益を得ています。

インドネシア

■ APACの二次的市場では、デジタル化とインフラ整備が進み、ムンバイ、ジョホール、バタム、クアラルンプール、バンコク、ホーチミン、マニラなどが成長しています。

ベトナム/ フィリピン 

■ APACの二次的市場ではデジタル化とインフラ整備が進んでおり、ムンバイ、ジョホール、バタム、クアラルンプール、バンコク、ホーチミン、マニラなどが成長しています。

■ 用地に制約のある主要市場であるシンガポールや香港では、依然として高い価格が続いています。実際、アジア太平洋地域の多くの市場において、用地価格は比較的高止まりしています。バンコク、ホーチミン、マニラなどの市場では、データセンター参入企業の買収が増加しており、マイナーな市場でも成長が見られます。

タイ

■ バンコク、ホーチミン、マニラなどの市場では、データセンター参入企業の買収が進んでおり、マイナーな市場でも成長が見られます。

中国

■ Speedtest Global Indexの分析結果によると、北京と上海が首位に躍り出るとともに、オースティン、カンザスシティ、シャーロット、コロンバスなど、小規模で接続性の高い米国市場もランクインしています。

■ 伝統的な主要市場である東京、シドニー、香港、シンガポール、北京は、引き続き他の地域の在庫を上回っています。

日本

■ アジア太平洋地域では、ムンバイ、東京、ジャカルタの3都市が、最も急成長している市場としてランキングを急上昇させ、各都市とも吸収率、開発パイプライン、空室率など多くの要素で高い評価を得ています。利用可能な用地が限定的である、シンガポールと香港は世界のトップ10成熟市場ランキングから外れています。新興市場では、大阪、チェンナイ、ハイデラバード、ジョホールが、近隣の東京、ムンバイ、シンガポールとの高い用地競争から利益を得ています。

■ ダブリン、シンガポール、ムンバイ、デンバー、コロンバス、バンクーバー、マドリード、ヨハネスブルグ、ケレタロ、オスロ、大阪、マルセイユ、ラゴス、バンガロール、クアラルンプール、ナイロビなど、完全に氾濫原の外にデータセンターを立地することに成功した都市もあります。このリストが示すように、データセンターは沿岸部の都市に建設しても、綿密な計画を立てれば洪水から逃れることができます。

■ 伝統的な主要市場である東京、シドニー、香港、シンガポール、北京は、引き続き他の地域の在庫を上回っています。

韓国

■ 地震リスクが最も低い都市としては、ダラス、香港、ソウル、ラゴスに加え、欧州の一次および二次的市場（ダブリン、アムステルダム、パリ、マドリード、ワルシャワ、オスロ、ベルリン、ストックホルム）が挙げられます。

注　　記

本レポートについて

本レポートは、オークランド、バタム、ブリスベン、パース、プネー、台北を含むアジア太平洋地域の30市場を対象としています。

一般情報／セクターの背景

■ 金利上昇により多くのCREセクターの取引量が鈍化していますが、データセンター分野では機関投資家による資本拡大の機運が一貫して続いています。プロジェクトが一時停止されたり、キャンセルされたりするケースはいくつかありますが、世界的な経済危機を受けて拡張計画が完全に停止するのではないかという懸念は、ほとんど杞憂に終わっています。

■ このセクターを対象とした資本調達額は、2022年の410億米ドル（過去最高）から70億米ドルに減少し、過去の平均に近づきました。

■ 主要なコロケーション・プロバイダーの多くが主要な機関投資家と提携しているため、成熟市場には大規模な買収機会がほとんど残っていません。この分野への参入を目指す投資家は、拡大計画が成熟していない、あるいは特定の地域に集中している新興の事業者との提携や買収に重点を置くとよいでしょう。

ハイパースケーラーは引き続き市場を牽引し、まず三次的市場に参入し、自己完結型のハイパースケール・アセットの勢いを増しています。

■ 電力使用量と持続可能性がより注意深く精査されるようになり、特定の主要市場が制約を受けるようになったため、追随する市場の重要性は引き続き高まると予想されます。

世界中のデータセンター開発業者は、開発に関して政府や地域社会からの反発を受け続けています。データセンターは地域社会が望むような雇用や税金の形での経済的向上をもたらさないかもしれないという抵抗が、現実のものであれ、認識されているものであれ、系統電力の利用可能性と競合する用途との関係から課題が生じています。

■ 事業者の側では、再生可能エネルギーの利用に対するコミットメントがますます強くなっており、周辺地域社会に利益をもたらす投資を提供しています。

ランキング

アジア太平洋地域では、ムンバイ、東京、ジャカルタの3都市が、最も急成長している市場としてランキングを急上昇させ、各都市とも吸収率、開発パイプライン、空室率など多くの要素で高いスコアを獲得しています。利用可能な用地が限定的である、シンガポールと香港は世界のトップ10既存市場ランキングから外れています。新興市場としては、大阪、チェンナイ、ハイデラバード、ジョホールが、近隣の東京、ムンバイ、シンガポールでの高い用地競争から恩恵を受けています。

主要評価指標

空室率

市場規模

電力費

「世界データセンター市場比較レポート2024年版」は　こちらからダウンロードいただけます。

クッシュマン・アンド・ウェイクフィールドについて

クッシュマン・アンド・ウェイクフィールド（C&W）はニューヨーク取引証券所に上場している世界有数の事業用不動産サービス会社です。世界約60カ国、400拠点に約52,000人の従業員を擁しています。施設管理、売買仲介、鑑定評価、テナントレップ、リーシング、プロジェクト・マネジメントなどのコア・サービス全体で、2023年の売上高は95億ドルを記録しました。

受賞歴のある企業文化や、ダイバーシティ、エクイティ＆インクルージョン（DEI）、サステナビリティに対するコミットメントにより、業界内外から高い評価を頂いております。詳しくは、公式ホームページhttps://www.cushmanwakefield.com/ja-jp/japan にアクセスするか公式ツイッター @Cushwake をフォロー下さい。