C&W、2023年下期の日本物流施設のレポートを発行

東京圏を除いた空室率は低位安定

グローバル不動産総合サービス会社のクッシュマン・アンド・ウェイクフィールド（グローバル本社：米国イリノイ州シカゴ、日本本社：千代田区永田町、C&W）は、日本の物流市況について最新のレポートを発表致しました。

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アウトルック

地方拠点戦略の見直し：燃料コストなどが上昇する中でもトラック輸送価格は恒常的に伸び悩みが継続してきた。今後は、物流総合効率化法の定めのもと（1)輸送業の集約(2)輸配送の共同化(3)長距離運送のモーダルシフトが要請されていくため、無駄な配送を徹底的に削減したスマート物流とコスト効率に優れた地方拠点戦略の見直しが政策的に後押しされる。

東京圏を除いた空室率は低位安定：東京圏においては、供給過多な圏央道茨城や東北道において、局所的に15％までの空室率の上昇を見込む。しかし供給の減少する大阪圏、名古屋圏、地方都市においては、先進的物流施設ストックは未だ不十分であり、新規供給に合わせて潜在需要が喚起されていく状況が継続する見通し。

賃料は二極化へ：都心部における都市型物流施設、付加価値を提供できるデベロッパー保有物件の価格支配力は高止まりしているものの、その他エリアの既存物件については物流コスト増で苦戦するテナントに対して、今後二年間の期待インフレ率(<2%)を上回る価格転嫁が難しい状況を見込む。

需要：価格上昇を受けて年間貨物輸送量は微減傾向、2024年問題を受けて供給網の再構築、運送拠点を集約する需要は増大

年間の輸送送量の動き¹を総括すると、価格高騰の続く建設関連資材（前年比1.6%減）や回復の鈍い消費関連貨物（前年比1.3%減）などを背景に、昨年度に引き続き国内貨物輸送量は前年比1.3%減の３年連続の減少となった。同様に国際貨物においても、数量ベースでは輸出入ともに前年比4％程度の微減で推移、金額ベースでは、年央の原油価格の高騰などから年間9.3兆円と3年連続の貿易赤字の拡大となった。うち、国別では、中国向けの貿易赤字が過去最高の年間6.7兆円、米国向けの貿易黒字が年間8.7兆円に拡大、グローバルな供給網を再構築する動きも随所に確認できる。次に、年間の価格動向をみると、国内企業向け物価は+2.4% ²にピークアウト、コアCPIは+2.8% ²へ上昇、と緩やかながらも全体的な価格転嫁の拡大が進む。しかし、零細業者の多い物流業者の輸送価格転嫁は総じて不十分なまま。2000年以降の輸送価格指数³をみると、宅配便が平均年率+1.6%を維持する一方、輸送量の大半を占めるトラック輸送価格は同＋0.6%にとどまり、インフレ率を下回る実質値下げの状況が継続している。全産業の企業業績においては概ね1割程度の経常利益増益が見込まれているものの、物流業者の賃料負担能力の改善は未だ見込まれていない。

供給：東京圏における高水準での供給は継続、人口1人当たりのLMTストックでみれば地方都市の9倍まで格差拡大へ

2023年下期も都市型倉庫や大型施設を中心に竣工が継続、東京圏では年間3.4百万平米、大阪圏では年間1.7百万平米、名古屋圏では年間0.8百万平米を超える供給となった。2024年の新規供給においても東京圏は高止まり、大阪圏（前年比約3割減）や名古屋圏（前年比約7割減）とは異なる様相をみせている。そして、新規供給が集中してきた東京圏における人口一人当たりのLMTストックは約0.9平米と大阪圏の約0.5平米、名古屋圏の約0.3平米、その他地方都市の約0.1平米（下左図参照）を大きく上回ることにも留意したい。主な竣工物件としては、名古屋湾岸でラサール不動産投資顧問／東急不動産／NIPPOがロジポート名古屋（GFA:354千平米）を竣工。東京湾岸では、三菱地所傘下の東京流通センターが東京流通センター新A棟（GFA:205千平米）を竣工。圏央道茨城でグッドマンジャパンがグッドマン常総1（GFA:175千平米）と大型供給が相次いだ。ほか、福岡圏を中心とした地方都市では、メープルツリーインベストメンツジャパンによるメープルツリー筑紫野ロジスティクスセンターPhase 1（GFA:111千平米）など大型供給が散見された。詳細は3ページ中央の表を参照。主な開発物件としては、事業会社からのセールスリースバックなどを前提とした賃料上昇と維持管理費の削減を織り込んだ再開発物件が目立った。千葉湾岸の習志野ではGLP投資法人が既存物流施設を再開発（GFA:128 千平米）。新名神道路を通じて大阪圏及び名古屋圏に運転時間3時間以内でアクセスできる滋賀では、ユニファイド・インダストリアルがUI 湖南ロジスティックセンター3期計画（GFA:205千平米）を着工した。

2024年問題：地方都市に着目、時間外労働規制の強化が見込まれるものの中長期的な賃料の上昇余地は大きい

トラックドライバーに対する時間外労働の上限規制（年間960時間）が、4月から施行される。ドライバーの年収は全体比で約1割低く、年間労働時間は同約2割長いためである。そこで今後の目安となる「運転時間片道3時間」を限度にLMT集積地点（開発予定含む）からの3時間到達圏をマッピングすると、新名神高速の開通によりアクセスが改善した名古屋内陸や大阪内陸などでは到達圏が重複（巻末地図参照、緑抜きエリア）しているため、全国配送を前提とした生産関連貨物・建設資材を取り扱う物流拠点などであれば、拠点集約の検討対象となることが予想される。一方、ドライバーの長時間労働が前提とされてきた東北地方、山陰地方、北陸地方（同、白抜きエリア）であれば、モノが届けられなくなる事態も想定される。
地方都市におけるLMTストックは僅少で、売買事例も少ない。最近の事例でも、GLP 投資法人は鑑定評価額を40%上回る価格で売却を決めるなど、投資家のキャップレートに対する目線もバラバラで定まっていない（1ページ、右下グラフ参照）。しかし、東京、大阪に追随する福岡、札幌、盛岡などの地方都市では、開発計画が相次いでおり、今後の新規供給に足並みを合わせて中長期的には賃料が上方収斂していくことが予想されることにはあらかじめ留意しておきたい。

1国土交通省「自動車輸送統計月報」「内航船舶輸送統計月報」
2 総務省
3日本銀行、貨物輸送価格指数（月次）

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クッシュマン・アンド・ウェイクフィールドについて
クッシュマン・アンド・ウェイクフィールド（C&W）はニューヨーク取引証券所に上場している世界有数の事業用不動産サービス会社です。世界約 60カ国、 400拠点に約 52,000人の従業員を擁しています。施設管理、売買仲介、鑑定評価、テナントレップ、リーシング、プロジェクト・マネジメントなどのコア・サービス全体で、 2023 年の売上高は 95 億ドルを記録しました。受賞歴のある企業文化や、ダイバーシティ、エクイティ＆インクルージョン（ DEI ）、サステナビリティに対するコミットメントにより、業界内外から高い評価を頂いております。詳しくは、公式ホームペー詳しくは、公式ホームページhttps://www.cushmanwakefield.com/ja-jp/japan にアクセスするか公式ツイッター @CushWake をフォロー下さい。