物流施設、表面賃料は上昇、実質賃料は下落。需給ギャップとコスト高が市場に影響
C&W、物流施設 2025年上半期レポートを発行
グローバル不動産総合サービス会社のクッシュマン・アンド・ウェイクフィールド（グローバル本社：米国イリノイ州シカゴ、日本本社：千代田区永田町、C&W）は、「物流施設 2025年上半期レポート」を発行いたしました。
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荷動き低迷も、物流事業者からの価格転嫁進む
2025年6月時点での貨物輸送量(1)は、輸送トン数ベースで、前年同月比7.1%減、輸送トンキロベースで0.1%減を記録した。NX総研の荷動き指数は2023年第1四半期以降、9四半期連続で2桁のマイナスを記録。2025年第3四半期の見通しも-11ポイントと、前期からさらに悪化する見通しとなっている。輸送能力は慢性的な人手不足により制限され、物価上昇による個人消費の冷え込み、建設費高騰に伴う新設住宅着工数や公共工事の減少が重なり、物流需要の回復を阻んでいる。さらに、企業のコスト負担も増しており、産業別売上高(2)に対する物流費は過去12ヵ月で全体的に上昇、特に食料飲料系卸売分野では2023年の5.7%から2024年には9.1%へと増加。食品（要冷・常温）分野では、電気料金・エネルギー価格高騰による倉庫運営費値上げの要請に応えたとの回答もあり、裏を返せば、物流事業者からの価格転嫁が一定程度進んだ結果といえる。日米間で合意された「トランプ関税」の影響は、特に自動車関連、機械関連、鉄鋼をはじめとして、現時点では未知数となっている。
表面賃料は上昇、実質賃料は下落。需給ギャップとコスト高が市場に影響
募集賃料は主に建設費の高騰によるコスト増を反映し上昇基調。実際の契約では、テナント誘致を目的としたフリーレント（賃料免除期間）の提供が増加している。特に供給過多のサブマーケットがこの傾向を牽引。結果、実質賃料水準は下落傾向にあり、表面賃料との乖離が拡大している。一方で、MFLP横浜新子安、MFLPつくばみらい、GLP八千代V、Landport横浜杉田、ESR川西DC2など、満室竣工を迎えた物件や空室を解消した施設も散見され、市場が完全に停滞しているとは言い難く、市場全体で緩やかな需要基調が継続している。テナント企業にとっては、人材確保および定着率の向上が依然として重要課題であり、施設の機能性や利便性が拠点選定における重要な評価軸となっている。既存物件においては、建設費や維持管理・修繕費の上昇を背景に、賃料改定（増額）に踏み切るケースも見られる。テナント側も、昨今の物価上昇を踏まえ一定の理解を示すものの、物流量の減少による荷動きの鈍化、コスト意識の高まり、および一部サブマーケットにおける高い空室率が影響し、賃料改定に関する合意は個別案件毎に判断されており、全体としては限定的な進展に留まっている。
*1) 国土交通省総合政策局「自動車輸送統計速報」
*2) 日本ロジステックスシステム協会（JILS）
OUTLOOK
・ 2025年下半期の首都圏における新規供給量が限定的となる見通し。供給が抑制されることで、現在の緩んだ需給バランスは中長期的に改善していくと予測される。それに伴い、フリーレントの縮小も見込まれる。
・ テナント企業のなかには「トランプ関税」の影響の見極めまで様子見の姿勢をとる可能性も。その場合、市場の需給バランス改善にさらなる時間を要するだろう。引き続き関税がサプライチェーン構造に与える影響については注視が必要。
・ 円高が進行した場合、輸出減リスクが予想されるものの、同時に輸入品の値下がりに伴った物価高抑制の効果も期待され、関連する荷動きが促進される可能性がある。
三大都市圏別、新規供給と既存物件の状況
注記：既存床面積は2025年6月末時点、新規供給は2026年末までに竣工予定のものを含む。
出所：LNEWS、会社公表資料を元にクッシュマン・アンド・ウェイクフィールド作成
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C&Wの市況レポートはこちらのWebサイトをご覧ください。
以上
クッシュマン・アンド・ウェイクフィールドについて
クッシュマン・アンド・ウェイクフィールド（NYSE: CWK）は、クッシュマン・アンド・ウェイクフィールド（C&W）はニューヨーク取引証券所に上場している世界有数の事業用不動産サービス会社です。世界約60カ国、400拠点に約52,000人の従業員を擁しています。施設管理、売買仲介、鑑定評価、テナントレップ、リーシング、プロジェクト・マネジメントなどのコア・サービス全体で、2024年の売上高は94億ドルを記録しました。Better never settlesという企業理念のもと、受賞歴のある企業文化が評価され、業界やビジネス界から数々の称賛を受けています。詳しくは、公式ホームページ www.cushmanwakefield.com にアクセス下さい。
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